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樓市投資屬性弱化千億資金醞釀進入股市
7月A股開啟一波上漲行情，並伴隨交易量的提升。與股市漸暖相比，樓市依舊在低迷中徘徊。房地產開發投資增速持續回落，商品房銷售面積也不斷下滑。
中國證券報記者調查發現，隨著房地產投資屬性弱化，包括開發商、遊資在內的部分資金醞釀進入股市。據業內人士測算，撤離樓市的資金規模將達到千億元。在經濟趨穩、滬港通啟動等預期帶動下，增量資金將對股市產生一定影響。
樓市資金醞釀進場
老崔是南方某市一傢小型開發商的董事長，日前受邀參加一次大型房產投資推介會。與以往不同的是，這次參會的開發商熱度明顯降溫。
"樓市黃金期已經到頭瞭，未來不是沒有投資機會，但是房地產的錢會變得很難掙，成敗與否取決於投資眼光。"在地產行業經營多年的老崔，手中握有位於河北某市的地產項目，盡管有著京津冀一體化的支撐，但老崔仍然盤算著如何"棄房上岸"。
"房地產畢竟是重資產行業，而沉寂瞭多年的資本市場，卻有著明顯的復蘇跡象。我周圍的朋友已經開始調集資金轉戰股市。"老崔告訴中國證券報記者，"最近有地產圈的朋友拿廣東的幾塊土地去做融資，而所謂的幾個項目，更可能是進入到A股。"
由於當前房地產市場遭遇調控，房企的經營環境日趨艱難。房產項目從拿地、規劃、審批再到開工建設，都面臨更多考驗。再加上資金回流速度放緩，不少中小房企後續項目難以跟上，進而醞釀新的投資方向。
"我目前手中還有兩個項目，一個進入銷售周期，另一個還在等項目規劃審批後，才能開工建設。"老崔表示，除瞭項目必要的周轉資金，他已經開始分批將資金轉入旗下的投資公司，伺機等待著A股大行情。
"這在圈裡不是秘密，不是說企業開始炒股，也不是說開發商要放棄主業，隻是為賬上趴著的資金找到合適的投向。"一位地產業內人士向中國證券報記者透露，目前國內某大型開發商正計劃將百億元資金交給券商理財，指定投向A股市場。"如果未來一年內A股市場有行情，開發商當然不願錯過賺錢的機會。"該人士直言。
不僅僅是部分開發商醞釀將資金投入股市，樓市調控背景下，一些社會遊資也開始將資金輾轉入市。中國證券報記者在走訪部分券商營業部時發現，不少"大戶"早已開始關註樓市資金入市的跡象。對於7月份以來A股出現的上漲行情，這些股市"老手"們各有看法，除瞭宏觀預期改善、外資增倉入市、央企改革題材炒作等因素外，樓市資金也被不少人提及。
"最近找我打聽入市的人確實不少，但真正拋房子來炒股的不多，基本是有閑置資金，之前打算炒房但現在來炒股的。"在北京金融街附近某券商營業部裡，一位有著十餘年股齡的"大戶"告訴記者，樓市股市中的資金本來就在相互流動，特別是一些企業和私募資金，之前有不少活躍在房地產市場中，現在部分進入瞭股市。
一些券商營業部的客戶經理也告訴中國證券報記者，近期新開戶數較此前略有增長，客戶的賬戶總額也有所增加。中國結算數據顯示，7月底以來A股新增開戶數不斷增長，到8月15日一周，超過15萬戶的新增開戶數規模已經是近20周以來的新高。這意味著場外投資者入市步伐正在加快。
房產投資屬性減弱
我國房地產市場走過十幾年的"黃金時代"，過去即使在出現市場波動或通貨膨脹壓力時，仍然呈現出保值增值的特點。這容信貸房貸銀行利率貸款全省皆可處理易讓投資者產生買房"隻賺不賠"的想法。然而隨著當前房地產調控的不斷深化，樓市投資屬性已經大幅減弱。
市場人士指出，當前樓市結構正在發生改變，投資性購房需求正在逐步淡出市場，以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化後，"炒樓"資金在資本逐利本性的驅動下，會流向其他價值"窪地"，而A股就是選擇之一。
"目前股市的泡沫程度遠低於樓市，還有一定的上漲空間，而且股市投資低門檻，比起樓市投資更易於吸引觀望資金進入。"一位不願透露姓名的券商分析師認為，雖然很難具體測算出樓市中熱錢的數字，但肯定會是巨大的量級，可能達到上千億規模。"雖然不能說這些資金將全部進入股市，但是對市場會有一定影響。"該分析師直言。
事實上，似曾相識的一幕曾經在2010年上演。就在2010年年初，國務院發佈"國十一條"，要求加大差別化信貸政策執行力度，整頓房地產市場秩序。同年4月又出臺堅決遏制部分城市房價過快上漲的"國十條"。9月鞏固樓市調控成果措施的"國五條"相繼出臺，明確提出對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民傢庭購房套數。不久後，差別化信貸政策及相關稅收政策也相繼出臺。
在樓市政策逐步收緊背景下，2010年下半年房地產市場出現調整，國房景氣指數連續下滑，70大中城市房地產價格指數也出現環比下降。與之相應的，股市在2010年下半年曾連續反彈，並一度站在3000點之上，新開戶數回升，並呈現出增量資金入市跡象。彼時，包括中金公司在內的多傢券商曾發佈報告，預計原本活躍在房地產領域的資金將流向其他領域，資金規模至少在5000億元以上。
"現在所處的情況和2010年時有一些不同。"上述券商分析人士表示，雖然樓市在2010年後遭遇政策調控，部分炒樓資土信貸南投草屯土信貸汽車貸款新竹橫山汽車貸款金流出。但由於當時全球經濟低迷，國內宏觀經濟增速持續下滑，股市並不具備上漲動能。但當前全球經濟逐漸企穩，我國經濟結構轉型不斷加速，市場預期正在發生轉變。
"今年這波行情更多依賴場內存量資金的拉動，一旦出現一定漲幅，可能會出現回調，這也為新資金進場創造瞭條件。下一步A股走牛的關鍵在於進場資金的意願，不管是從樓市分流的資金，還是產業資本轉入的資金，重點是成交量能否持續擴大，而增量資金的進入將進一步激活整個中國資本市場。"上述分析人士直言。
市場預期料成關鍵
回顧歷史，在流動性充裕時，股市和樓市之間通常呈現正相關，但在目前"一堵一疏"的特殊時期，二者開始呈現此消彼長的關系。業內人士指出，投資者對未來股市和樓市的預期將是資金流向的關鍵所在。
在宏觀調控和房地產調控的雙重作用之下，房地產的投資價值開始回落，自住性需求逐漸成為支撐市場的主力。盡管目前有很多城市加入到松綁限購政策的大軍中，但是從業內普遍觀點看，中國經濟增長"去房化"的趨勢並未改變。
瑞銀發佈的報告顯示，2013年中國住房建設量明顯高於城鎮化和更新改善所催生的住房需求。房價下跌、未來開征房產稅以及新興投資渠道的興起都將繼續抑制投資需求，這些都意味著未來幾年房地產供應必須調整到一個更低的"新常態"。瑞銀分析師認為，雖然7月信貸疲弱、實體經濟反彈勢頭暫緩，但預計外需持續改善、政策繼續適度寬松會幫助經濟增長勢頭在未來兩個月保持穩健。
與此同時，流動性持續穩中偏寬松的預期也讓市場對於資金面的擔憂減弱。特別是滬港通的推進，對A股低估值的藍籌股繼續上行起到瞭推動作用。
據一傢大型銀行的高層人士透露，目前從銀行抽離的資金大概遵循兩條路徑，一條意在轉投A股市場，等待A股市場的投資機會。另一部分資金有出走香港的跡象。"一方面，港股上市公司分紅等回報更高，另一方面也在觀望中國經濟形勢。"該人士表示。
據瞭解，滬港通的推進正導致大量海外資金囤積香港市場。有機構測算，近兩個月來，香港共16次悉數投放650億元港幣來對沖美元。海外資金目前並未兌換成人民幣，主要購買瞭RQFII和ETF，但不排除隨著滬港通的臨近，海外資金進入內地市場，成為A股市場增量資金的一部分。
地產股多空分歧加大
部分券商仍看好後市
近期A股房地產板塊再度爆發，8月11日以來指數持續"小步快跑"，隨著滬綜指迭創新高再顯強勢。但在國內地產行業景氣度依舊低迷的背景下，部分投資者對房地產指數再度走強的持續性產生瞭質疑，特別在兩融市場上，地產板塊融資餘額與融券餘額同步下降，更將這種謹慎心態表露無疑。不過，很多券商分析師對地產板塊前景看好。他們認為，受限購限貸放松、低估值地產股估值修復、資金面改善等因素刺激，下半年地產板塊走勢或有曲折但前途仍然光明。
投資預期現分歧
8月中旬以來，申萬房地產指數逐漸從震蕩休整中蘇醒過來，連續向上拓展。Wind數據統計，8月11日-22日期間，申萬房地產指數累計漲幅達3.96%，跑贏滬綜指同期的2.11%；與此同時，相比銀行和非銀金融板塊指數僅有-0.56%和1.45%的區間表現，房地產板塊是同期漲幅最為搶眼的周期性板塊。究其原因，國內放松限購城市的增多是支撐投資預期改善、指數恢復上攻節奏的關鍵。
相關數據顯示，截至目前，限購城市已經降為個位數，除北京、上海、廣州、深圳等少數幾個城市外，實施限購政策的46個城市中已經有37個出現直接或間接"松綁"。根據東方證券觀察，限購放松城市8月第二周整體成交量環比增加2%，之前一周則為下跌8%。
部分城市成交量止跌刺激賺錢效應重回房地產板塊。Wind數據統計，8月11日-22日期間，申萬房地產板塊中漲幅領先大盤的個股共有104隻，其中漲幅在10%以上的多達34隻。
但與局部地區成交量回暖相悖的是，當前國內樓市成交量整體上仍然愁雲慘淡，近期看空房地產的聲音也開始增強。反映在兩融市場上，一個重要現象就是，近期房地產板塊融資餘額和融券餘額同步下滑。Wind數據統計，就在板塊指數連續摸高的同時，申萬房地產板塊融資餘額銳減，從7月11日的256.47億元下降至8月22日的170.19億元；融券餘額也從2.30億元下降至1.15億元。短期來看，這預示著多空雙方分歧加大，後市指數波動或加劇。
積極因素或增多
盡管普通投資者對後市存有不同預期，但當前部分券商分析師卻對下半年行情抱有信心。
在東莞證券看來，截至7月全國房地產開發資金來源合計同比增長3.2%，較年初12.4%的漲幅有較大下降。隨著7月央行釋放流動性，下半年房地產資金進一步收緊可能性不大，再加上當前房地產板塊估值仍處於歷史相對低位，修復動能依然強勁，料接下來幾個月在房企推盤量增加。在信貸環境轉好的帶動下，板塊修復行情將延續。
安信證券認為，繼限購放松後，限貸放松也是大勢所趨。由於按揭貸款趨緊是此前地產調整的主要原因，單獨放開限購釋放的剛需或十分有限，但疊加房貸政策的寬松，將實現1+1大於2的政策效果，將大幅提升購買力、改變市場預期，創造需求並影響需求提前釋放。
作為重要的主題投資主線，棚戶區改造被新一屆政府視為穩定經濟發展的重要舉措之一。今年3月的政府工作報告將改造各類棚戶區戶數從370萬上調至470萬，較去年的300萬戶同比增長57%，全年的保障房新開工目標因此上調100萬套至700萬套。按照有關方面人士的預計，今年棚改目標需要投入超過一萬億元人民幣的資金，大致相當於中國2013年實際住宅投資總額的17%。中信證券認為，這有利於強化供地支持，間接提升瞭存量土地資源價值，客觀上將刺激形成地產企業新的利潤增長點，從而有效提升利潤水平，對行業基本面構成支撐。
上市房企中報業績下滑明顯
截至8月24日，兩市已有84傢A股上市房企披露瞭中報，這些公司上半年業績同比下降瞭3.7%，樓市低迷對房企業績的影響已經開始顯現。
盡管有越來越多的城市加入放松限購的大軍中，並帶動7月成交量環比增長，但從同比來看，樓市成交仍然處於較低水平。業內人士認為，"金九"即將到來，房企仍需要通過以價換量的方式加快項目周轉。
整體業績滑坡
同花順iFinD數據顯示，目前披露中報的84傢A股房企上半年實現營業收入1872.77億元，同比增長11.20%；實現歸屬於母公司股東的凈利潤201.21億元，同比下降3.7%。相比之下，去年上半年房企的業績增速曾達到30.8%。
數據顯示，在上述84傢房企中，有40傢房企上半年實現業績增長或扭虧，占比不足半數，仍有16傢房企上半年業績虧損。首開股份、順發恒業、萬業企業等6傢房企上半年業績實現翻番。
從盈利規模看，萬科仍是已披露中報的房企中凈利潤最多的一傢。公司上半年實現歸屬於母公司股東的凈利潤48.09億元，同比增長5.55%。華夏幸福則超越招商地產位居次席，公司上半年實現凈利潤23.01億元，同比增長30.06%。招商地產實現凈利潤17.85億元，同比下降30%。
萬科中報顯示，上半年公司累計實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。萬科表示，未來公司將繼續堅持新推盤當月銷售率60%的銷售目標。在拿地上，公司將謹慎選擇投資區域。
除中報外，目前還有14傢房企披露瞭三季度業績預告，其中僅有6傢公司預計前三季度業績增長或扭虧。繼中報取得91%的業績增速後，中天城投預計前三季度實現凈利潤11.58億元至14.47億元，同比增長幅度為60%至100%。天保基建也預計前三季度業績增長85.06%至117.72%。而濱江集團、金融街、南國置業則預計業績出現下滑。
備戰"金九銀十"
雖然限購令放松的城市數量不斷增加，樓市成交出現環比小幅回升，但從全年來看，目前成交仍處在低位水平。經過上半年樓市低迷，開發商已經將目光鎖向即將到來的"金九銀十"。
中原地產研究部統計數據顯示，目前已有28傢房企公佈瞭前7個月的銷售情況。其中7月合計銷售843.57億元，較6月份下降瞭35%，也低於5月份的水平。28傢房企中，有11傢公司7月銷售業績出現同比下滑。
"大部分企業完成年度銷售目標的可能性越來越低。"中原地產分析師張大偉表示，限購取消對市場影響較為有限，在目前政策環境趨好但信貸環境尚未明顯好轉的前提下，以價換量、消化庫存仍是主要策略，市場有望加速築底。
業內人士認為，近期大部分松綁限購的城市都面臨人口增長放緩、庫存壓力增大的考驗，因此雖然出現政策微調，仍難以大幅拉動市場成交。未來房企仍需要采取以價換量的手段加快項目周轉。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/08052879594.shtml
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