分析稱央行降準有利於提振樓市
??央行降準如期而至，實體經濟疲軟、融資成本居高不下、資本外流導致貨幣缺口擴大是根本原因，鄰近年底的流動性緊張、股市熱度消退創造的“窗口期”是促發因素。由於銀行資金成本急劇攀升，降準可以釋放出鎖定在央行的低利息存款資金，增加銀行低成本可貸資金規模，並通過貨幣乘數擴大社會流動性供給。一般來說，降準會明顯增加銀行貸款利差收入，通過財富效應可以提振銀行放貸積極性，貸款規模和成本都會下降。
??央行此次降準，在一定程度上，也是為瞭降低個人購房貸款成本，刺激購房需求踴躍入市，消化待售庫存並激勵開發商增加新開工和拿地，最終助力作為2015年經濟 “抓手”的基建投資穩定增長。2014年，房地產開發投資同比增長10.5%，低於固定資產投資增速5.2個百分點，增速創本世紀以來的新低。開發商對樓市前景也不看好，2014年的新開工增速創1997年以來的最低值，四季度，盡管需求端比較活躍，但新開工、投資和土地市場依舊“冰冷”，樓市疲軟局面繼續惡化，被認為是拖累基建投資和經濟增長的重要因素。
??2014年四季度，由於“9·30”房貸新政、“11·21”降息、國傢及各地公積金新政等降低購房成本的利好金融政策集中出臺，樓市“暖冬”行情明顯，各大城市樓市成交量出現瞭15%~20%的環比漲幅，累計同比跌幅也由前三季度的20%以上降至10%以內。根據世聯行對2014年樓市成交數據的監測，各大城市面積區間低於90平方米的剛需產品占比為46%，低於140平方米的產品占比達90%，意味著剛需仍舊是本輪入市的主力。
??樓市“暖冬”行情源於購房成本的降低，激勵前三季度積累的剛性購房需求踴躍入市。但到瞭2015年1月份，需求明顯跟不上2014年最後3個月的節奏，今年1月份，主要城市成交量環比去年12月整體下滑20%以上，而重點城市則下降30%以上。盡管有房企降價促銷動力減弱、年底銀行流動性偏緊、股市分流住房投資需求，甚至是季節性等影響，但更多的是在短期內多方重磅政策刺激下，需求快速釋放甚至被透支後所產生的階段性需求“真空”，也意味著樓市潛在需求可能並不旺盛。
??在待售庫存方面，根據易居房地產研究創業貸款代辦中古車貸款率利計算信貸年息院的監測，35個重點城市庫存消化周期依舊在14個月以上，與去年三季度末的16個月相比差別不大。而全國待售商品房面積6.2億平方米，同比增長21%，比2011年增長瞭2.2倍，相當於2008年的銷售面積。庫存消化不理想，開發商無心加速新開工和拿地。在2014年最後兩個月，全國房地產新開工累計同比跌幅分別擴大3.5和1.7個百分點，而開發投資累計同比跌幅在2014年最後兩個月分別擴大0.5和1.4個百分點，特別是12月的開發投資出現有數據以來的第一次負增長。而在土地購置方面，2014年開發企業購置土地同比下滑14.5%，300個重點城市下滑31%。照此，估計今年一季度的樓市局面不會好轉，管理層希望的經濟“良好開局”也不容樂觀。
??要激活樓市，最關鍵的問題是激勵購房需求踴躍入市。1月份樓市需求沒有延續2014年“暖冬”行情，不可忽視貨幣政策的影響。2008年和2012年，央行分別連續5次和2次降準，對這兩輪樓市“見底回升”起到非常重要的車貸銀行高雄信貸年息小套房信貸年息借貸增貸轉貸作用。2014年四季度，樓市之所以出現“暖冬”行情，與三季度末以來“定向寬松”范圍擴大，甚至是出現全面寬松跡象所帶來的流動性充裕、利率水平下降有密切關系。2014年，銀行貸款投放量達到瞭9.78萬億元，同比多增8900億元，創下歷史最高水平，個人房貸在四季度加速發放；而時隔兩年半後，央行於去年11月21日再次降息。貨幣政策在四季度發力是樓市回升的原動力之一。
??2013年以來，由於理財產品對於存款的全面替代，疊加理財產品與資本市場對接，不管是貨幣政策“定向寬松”范圍擴大，還是全面寬松以降低實體經濟融資成本，釋放出來的流動性，更多地助推瞭資本市場的火爆，而並非實體經濟融資成本的下降。因此，2015年1月份，央行貨幣政策放棄瞭2014年四季度以來的激進風格而選擇 “沉默”，這是1月份以來資金價格再次上漲的主要原因，首套個人住房貸款利率基本維持在三季度末的水平上，這是制約對貸款成本非常敏感的剛性需求繼續釋放的一個重要原因。
??從“9·30”房貸新政、公積金政策調整，以及國務院常務會議提出促進住房等6大領域消費升級來看，國傢希望通過改善型需求“接棒”剛性需求，以此來保持樓市穩定，並通過消化庫存來激勵開發商加速新開工和拿地。從國際經驗來看，當人均GDP超過5000美元以後，解決基本住房需求後的老百姓有改善居住需求的願望。在我國，由於城鎮居民居住質量較差，30%的存量住房是上世紀80、90年代，甚至是“短缺經濟”時代建造的，20%的房子缺乏基本生活設施，城鎮居民改善住房的動力更加充足。
??但改善型需求有兩個重要特征：首先就是較高收入水平的支撐。近年來，盡管居民可支配收入增幅超過GDP的增幅，但收入支撐改善型住房需求的能力不足。根據國傢統計局公佈的數據，2014年我國居民收入的基尼系數是0.469，收入差距在國際范圍內較大。更值得重視的是，關系到居民能否改善住房的傢庭凈財產基尼系數在2012年達到0.73，這就大大制約瞭居民“賣舊買新”式的改善性需求。
??另外，對低成本房貸支持的需求是改善性住房需求的另外一個特征。盡管“9·30”房貸新政提出二套房貸利率最低可為基準利率的七折，但從目前執行情況來看，絕大多數銀行依舊在執行基礎利率上浮10%以上的利率政策，這成為制約改善性需求入市的一個重要因素。根據世聯行對交易數據的監測，2014年四季度114平方米以上住宅銷售占比並無明顯上升。因此，本次降準帶來的增加貸款投放、降低貸款利率的效應，也將有助於改善型住房需求入市。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-06/07475969249812019983269.shtml
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